Financieel slopen of renoveren
De conclusie van ons beknopt financieel overzicht is dat renovatie zeker een kans verdient. De renovatiekosten liggen rond de 36% t.o.v. eventuele nieuwbouw kosten. Slopen geeft een geschat financiële kapitaalvernietiging van € 900.000, berekend aan de onderkant van de markt. Door ons renovatievoorstel Fase 1 over te slaan en direct fase 2 te starten kunnen wij nogmaals € 150.000 besparen. Hiervoor dient dan wel € 400.000 vrijgemaakt te worden door gemeente Rucphen.
Naast het feit dat het slopen van het gehele Vijfsprong-complex maatschappelijk onverantwoord is, is dit ook financieel niet uit te leggen. Ons advies is dan ook om terug naar de tekentafel te gaan en het sloopbesluit geheel te herzien. Door het gehele complex op te splitsen in gebruiksfuncties - zwembad-, horeca, sporthal-deel - en deze individueel beoordelen op financiële renovatie kosten.
Door onze korte herberekening wordt aangetoond dat het slopen van de gehele Vijfsprong, afgezien van de maatschappelijke gevolgen, een kapitaalvernietiging betekent. Jammer genoeg is de Vijfsprong altijd als één geheel beoordeeld en nooit in gebruiksfuncties opgedeeld. Een gemiste kans naar ons inzicht, omdat er geen onderscheid is gemaakt tussen zwembad, sporthal en recreatiezaaldelen. In dit financiële overzicht onderbouwen wij dat renovatie van het sporthaldeel echt de moeite waard is en maatschappelijk gezien behouden moet blijven, nu het nog kan. Weg is weg en komt nooit meer terug.
Met het financiële kantelpunt wordt berekend of het economisch verantwoord is om te renoveren of te vervangen. In de bouwsector kijkt men meestal of nieuwbouw goedkoper is dan renoveren. In de industrie ligt het kantelpunt tussen 50% en 70% reparatiekosten ten opzichte van de aanschafkosten. In de gemeente Rucphen stelt men het financiële gewin boven maatschappelijke belangen. Daarnaast wordt de zogenaamde term "afgeschreven" foutief geïnterpreteerd door geen onderscheid te maken tussen financieel afgeschreven en bouwkundig afgeschreven.
Deze twee termen dienen dan ook onafhankelijk van elkaar te worden onderzocht. Als een bouwwerk financieel is afgeschreven, komt dit ten goede aan het positieve vermogen. Alleen door het uitvoeren van een gedegen en liefst onafhankelijke bouwkundige inspectie kan een bouwwerk technisch worden afgeschreven. Het uitvoeren van een inspectie volgens NEN2767 is een minimale noodzaak, waarbij wellicht nog aanvullende inspecties worden geadviseerd.
Het gehele Vijfsprong-complex is hiervoor opgesplitst in drie verschillende functiedelen. Niet alleen de bouwkostenverhoudingen verschillen hierin sterk, maar zeker ook de renovatiekosten.
- Zwembadgedeelte → 50% van de nieuwbouwkosten.
- Recreatie- / restaurant gedeelte → 25% van de nieuwbouwkosten.
- Sporthalgedeelte → 25% van de nieuwbouwkosten.
Aangezien wij geen inzage hebben, indien deze er al zou zijn, in uiteindelijke renovatiekostenberekeningen en restwaardes van het gehele Vijfsprong-complex, zijn hier geschatte waardes gebruikt in de berekening.
De geschatte waardes zijn aangegeven met een #. Reële kosten, voor zover bekend, zijn aangegeven met een +.
Sloopkosten gehele Vijfsprong complex opgaven gemeenten +€ 275.000
Sloopkosten excl. sporthalgedeelte + € 210.000
Recreatiegrondprijs actuele opbrengst €60 tot €100m² 4.450m² +€ 445.000
Grondprijs t.b.v. sporthal accommodatie 1.300m² +€ 130.000
Nieuwbouwkosten Vijfsprong in 1973 #€ 1.500.000
Nieuwbouw gehele Vijfsprong-complex anno 2025 #€ 7.000.000
indoorsporthal ¼ van de totale kosten 1.300m² #€ 1.750.000
zwem-, recreatie-deel ¾ van de totale kosten 3.150m² #€ 5.250.000
Nieuwbouw van het zwembad welk is uitgevoerd in 2023 +€ 7.000.000
Nieuwbouw indoorsporthal (offerte info 2025 HV Tachos) +€ 1.000.000
Gemeente Waalwijk kwam uit eindelijk met alternatieve sporthal.
Renovatie kosten t.b.v. fase 1, zie bijlage fase 1 +€ 150.000
Renovatie eindfase kosten, zie bijlage fase 2 +€ 400.000
Bedragen die relevant zijn voor de berekening van verloren kapitaal zijn dikgedrukt.
- Winst na slopen en verkochte grond € 445.000 - € 275.000 = € 170.000
- Nieuwbouwkosten indoorsport accommodatie € 130.000 + € 1.000.000 = € 1.130.000
- Renovatie sporthaldeel fase 1 en 2 van 1300m² € 400.000 geeft 36% tv nieuwbouwkosten.
1300m² aankoop recreatiegrond + € 130.000
Basis offerte van HV Tachos-hal + € 1.000.000
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Minimale nieuwbouwkosten sporthal € 1.130.000
Minimale nieuwbouwkosten sporthal € 1.130.000
Winst na sloop 3150m2 en verkochte grond + € 170.000
Renovatiekosten - € 400.000
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Verloren kapitaal € 900.000